Técnica de avalúo, por descuentos de flujos de caja. Determinar el valor de un inmueble es una tarea que requiere precisión y consideración de diversos factores. El método más sólido para este fin es el descuento de flujos de caja, que implica proyectar los ingresos y gastos futuros del inmueble y luego capitalizar la rentabilidad esperada según la rentabilidad requerida. Esta última, la rentabilidad requerida, es subjetiva y está influenciada por nuestras opciones de inversión y el nivel de riesgo asociado al inmueble en cuestión.

Es importante destacar que la tasa de descuento varía en función del entorno de inversión y del riesgo intrínseco del inmueble. Por lo general, se busca una mayor rentabilidad para inmuebles con ingresos menos estables o expuestos a mayores riesgos, como riesgos legales, impositivos o naturales. Por ejemplo, si existen alternativas de inversión con rendimientos superiores, se exigirá una rentabilidad mayor a la inversión inmobiliaria y viceversa. Desde mi experiencia, una tasa de descuento adecuada suele situarse entre el 5% y el 10%. Sin embargo, calcular el valor de un inmueble mediante este método requiere la consideración de una serie de datos detallados, como los ingresos esperados por alquiler, los costos operativos, los impuestos, los gastos de comunidad, entre otros. Además, se debe tener en cuenta cualquier gasto inicial, como reparaciones o rehabilitaciones necesarias.

A pesar de la complejidad y la cantidad de datos necesarios para este cálculo, es fundamental realizarlo con rigor para obtener una valoración precisa del inmueble. En resumen, el descuento de flujos de caja es una herramienta poderosa que, cuando se aplica correctamente, puede proporcionar una visión clara y objetiva del valor real de un inmueble en el mercado actual.